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FAQ


Frequently Asked Questions

Frequently Asked Questions

F.A.Q.

Perché affidare il mio immobile a MAGENTA REAL ESTATE?

Perché siamo una realtà che opera da oltre 30 anni nel settore immobiliare, offriamo competenza e servizi ad alto contenuto consulenziale multidisciplinare.

Ci confrontiamo su risultati concreti ed utilizziamo metodi di analisi preventiva attendibili, oltre ad  un metodo di vendita Proattivo, (ovvero non attendiamo clienti ma… andiamo a cercarli)  l’unico in grado di produrre i benefici desiderati nei tempi stabiliti.

Su ogni immobile investiamo in prima persona, e ci misuriamo su precisi obbiettivi e risultati.

Quali e quante sono le garanzie che mi offre MAGENTA REAL ESTATE?

Sicuramente 30 anni di esperienza sul campo ed una competenza multidisciplinare acquisita, rappresentano di per sé una garanzia, ma in pratica:  Siamo iscritti nell’apposita sezione Agenti Immobiliari tenuto dalla Camere di Commercio di Firenze, già iscritti al Ruolo Agenti Immobiliari. Siamo associati da trent’anni alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) la più titolata federazione di categoria con oltre 12.000 agenti sul territorio nazionale, seguiamo un preciso iter procedurale per la trasparenza e tranquillità di ogni compravendita, abbiamo stipulato una polizza assicurativa professionale per un massimale di € 1.550.000,00,
ma soprattutto investiamo in prima persona sul vs. immobile per realizzare la vendita, senza alcun onere per il venditore in caso di mancata vendita.

Cosa devo fare per vendere l’immobile con Voi?

La prima cosa è contattarci via telefono allo 055/7377375 – cell: 3348007710 o via mail a info@magentare.it e richiedere un appuntamento con un ns. consulente.
Già telefonicamente Le verranno effettuate alcune domande sul suo immobile e sulle Sue specifiche esigenze, in virtù delle quali programmeremo un appuntamento di ricognizione e valutazione. In quella sede Le saranno illustrate tutte le caratteristiche del nostro modo di valutare e soprattutto di procedere nella vendita.
Le sarà altresì offerta la possibilità di effettuare il ns. Book Valore Casa del Suo Immobile.

Cosa è il Vs. BOOK VALORE CASA?

È il valore aggiunto che diamo al Tuo Immobile.

Il Book Valore Casa è infatti un dossier informativo di cui corrediamo il Tuo Immobile, una sorta di certificazione d’identità che garantisce  una vendita Sicura e Trasparente.

All’interno di ogni Book infatti vengono vagliati, inseriti e redatti tutti i documenti e certificazioni del tuo immobile. Vengono altresì inserite tutte le valutazioni e soprattutto il ns. piano di azione per la vendita del Tuo Immobile, tutti aspetti che condivideremo con Te.

Nello specifico saranno inseriti: Atti di Provenienza/proprietà, Planimetria e Visura Catastale, APE Certificazione energetica, Relazione tecnica di conformità, Certificazione Impianti, Visure ipotecarie, etc… Sul Piano Commerciale invece saranno inserite: La scheda Commerciale con  tutti i dati del Tuo Immobile che saranno pubblicizzati, Il TEST DI VENDIBILITÀ, la scheda di valutazione Commerciale sulla base della quale vi sarete determinati a conferirci l’incarico di Vendita, ma anche il piano di promozione che attueremo a nostre spese per la vendita del Vs. Immobile.

Quanto Costa il Book Valore Casa?

Per coloro che ci affideranno l’incarico in via esclusiva e condivideranno il nostro piano di azione, è TOTALMENTE GRATUITO.

Il Suo valore commerciale è di circa di €. 800,00 (variabile in base al tipo di immobile ed alla situazione contrattuale e tecnico urbanistica) per chi intende al momento solo certificare il proprio immobile in modo compiuto, ovvero intendesse cimentarsi nella compravendita fai da te.

Potrebbe sembrare paradossale per un’Agenzia Immobiliare fornire al clienti gli strumenti per poi cimentarsi da soli nella compravendita, in realtà siamo consapevoli dell’alto valore della nostra competenza e dell’efficacia dei ns. servizi per questo lasciamo liberi i clienti di scegliere in estrema serenità, consapevoli altresì che vendere un immobile da soli “è facile” ma non è “semplice”.

Per questo motivi scegliamo, ma soprattutto lasciamo sceglierci direttamente dai clienti.

Posso avere solo una valutazione?

Certamente si.
Tra i ns. servizi c’è il servizio di Stima e Perizie che può essere attivato in base all’esigenza e finalità della valutazione.
Il Servizio di stima è solitamente gratuito se finalizzato alla vendita dell’immobile, ha costo solo se funzionale a finalità diverse.

Quali mezzi utilizzate per vendere il mio immobile?

Vendere un immobile come siamo soliti dire “è facile” ma non “è semplice”. Può sembrare un giro di parole ma non è così, intendiamo infatti dire che, sono sicuramente determinanti i mezzi che si utilizzano per la promozione di un immobile, ma è ancor più determinante le modalità con le quali si utilizzano ed in particolare se il loro utilizzo è preordinato all’interno di un programma di vendita ben preciso.

Sicuramente utilizziamo i maggiori portali Immobiliari Italiani ed esteri per immobili specifici, nonché book fotografici, brochure digitali e siti dedicati, non ultime le piattaforme di MLS (piattaforme immobiliari di condivisione), oltreché un ricco portafoglio clienti condiviso ed esclusivo, sul quale abbiamo una azione PROATTIVA, ovvero non attendiamo clienti ma andiamo a cercali, modalità del tutto diverse dalla maggior parte dei nostri competitor.

Posso affidarmi anche ad altre Agenzie Immobiliari?

Certamente sì.

Non vincoliamo il cliente se questi lo ritiene più utile, anche se i dati ci confermano che nel 90% dei casi questo tipo di scelta si rivela controproducente per il venditore stesso. Basti pensare al fatto che per quanto attenti, una pluralità di agenzie comporta necessariamente una informativa e comunicazione sul vs. immobile verso il mercato, inevitabilmente diversa, vuoi per le informazioni che si inseriscono, vuoi per una diverso approccio tra struttura e struttura.
Capita spesso infatti di vedere in pubblicità lo stesso immobile pubblicato con foto diverse, talvolta con superfici e prezzi diversi, tutto questo disorienta il potenziale acquirente, e soprattutto determina una inevitabile concorrenza tra agenzie immobiliari dove l’elemento determinante alla fine rischia quasi sempre di essere il prezzo dell’offerta, con conseguente penalizzazione per il venditore.

La stragrande maggioranza dei ns. clienti dopo la valutazione del nostro approccio, già dalle prime fasi, e dall’illustrazione del nostro metodo operativo, ci sceglie in via esclusiva. Anche perché adottiamo un metodo di esclusiva condivisa che consente al contempo di valersi anche di altre strutture senza rinunciare al rapporto di fiducia, avendo in noi un unico interlocutore anche in caso di pluralità di mediatori.

Come si procede all'acquisto?

Solitamente si sottoscrive presso i ns. uffici una proposta di acquisto irrevocabile, nella quale proposta vengono riportati tutti i termini economici e contrattuali delle condizioni di acquisto. La proposta ha una durata stabilita dall’acquirente, solitamente 4/5 gg, termine nel quale deve essere accettata dal venditore per diventare vincolante, ed in mancanza di accettazione non produce efficacia pertanto da diritto all’acquirente di ricevere la restituzione della caparra depositata.
Qualora invece venga accettata produce effetti vincolanti tra le parti divenendo un vero e proprio preliminare di vendita.
Il modulo Proposta di Acquisto è un modulo riconosciuto da tutte le Associazioni a Tutela del Consumatore e depositato presso la C.C.I.A.A. nella Sezione deposito Moduli e Formulari.

Da quanto sopra si capisce che la proposta è un documento assai importante che quindi deve essere effettuata con consapevolezza, per questo motivo, nel nostro caso assume importanza fondamentale il ns. Book Valore Casa, perché con questo strumento, siamo in grado di fornire al potenziale acquirente, prima di sottoscrivere la proposta, tutte le informazioni utili e necessarie per un acquisto sereno e senza sorprese.

Qual'è la differenza tra Proposta di Acquisto e Preliminare di Vendita?

La proposta nasce come atto unilaterale di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è dunque come abbiamo detto nella domanda precedente, un atto preparatorio, finalizzato a “vincolare” le parti all’offerta. Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero “atto pre – negoziale”; come tale non è soggetta all’obbligo di registrazione. Nell’ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente venditore, la stessa assume la forza di un vero e proprio contratto preliminare (compromesso), assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest’ultimo: forma scritta, contenuto, obbligo di registrazione, antiriciclaggio di mediatori e professionisti,  eventuali obblighi fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc.

Tutto questo non pregiudica la possibilità di effettuare una successiva scrittura (cosiddetto preliminare di compravendita) magari già dal notaio che poi effettuerà il rogito, ma quest’ultimo sarà una scrittura solitamente meramente riproduttiva degli accordi già raggiunti nella proposta, dove potranno essere meglio precisati ulteriori dettagli non essenziali nell’economia dell’affare, poiché come già detto il vincolo si è già formalizzato con la proposta accettata.

Cosa è la Caparra Confirmatoria?

La caparra confirmatoria, come previsto dall’art.1385 cc che recita: Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.

La Caparra è “lo strumento giuridico” previsto dal codice civile che sanziona il contratto preliminare di compravendita. Pertanto, se la parte acquirente dopo avere versato la caparra non intende più perfezionare l’acquisto stipulando l’atto Pubblico, perde quanto versato e la parte venditrice può trattenere quanto ricevuto rimanendo proprietaria dell’immobile.
Se al contrario, dopo avere incassato la caparra confirmatoria la parte venditrice non vuole o non può perfezionare la vendita stipulando l’Atto Pubblico, è tenuta alla restituzione alla parte acquirente di un importo pari al doppio di quanto ricevuto.
Tuttavia la parte acquirente che non intende essere soddisfatta da questo pagamento, ma che assolutamente intende divenire proprietaria dell’immobile per il quale ha sottoscritto un contratto preliminare, può rivolgersi all’autorità giudiziaria e chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato.

Il Rogito Notarile

Il rogito ovvero l’atto notarile è l’atto conclusivo di tutto l’iter previsto per diventare proprietari di un immobile.
È quel contratto, in forma pubblica, con il quale le parti formalizzano le loro reciproche volontà in merito al trasferimento della proprietà di un immobile. Questo contratto viene sottoscritto dinanzi ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri immobiliari perché la compravendita sia resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti dei terzi. Al momento dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà si trasferisce anche il possesso dell’immobile il quale, deve, solitamente, essere libero da cose o persone salvo diverse pattuizioni fra le parti.

Posso fare una proposta vincolata all’ottenimento del Mutuo ? (condizione sospensiva)

Certamente sì. Anzi il 99% delle nostre proposte quando l’acquirente intende prendere un Mutuo per l’acquisto, è formulata con una clausola sospensiva specifica.
Inserire una clausola sospensiva in tal senso è utile e necessario, perché nella maggior parte dei casi l’ottenimento del mutuo è essenziale perché si possa perfezionare l’acquisto.
In questo modo la proposta effettuata dall’acquirente ed accettata dal venditore, rimane sospesa al verificarsi dell’evento positivo dell’ottenimento del mutuo.
Generalmente conviene stabilire un periodo non inferiore a circa 20/30 gg nei quali l’acquirente, ma soprattutto la banca, possa fare le verifiche sia del merito creditizio sia dell’acquirente, sia sull’immobile al fine di rilasciare il proprio benestare.
Pertanto la proposta produce i propri effetti vincolanti non dall’accettazione ma dallo scioglimento (avveramento o meno) della condizione.
Di conseguenza qualora nel termine stabilito la banca rilasci la propria fattibilità (delibera) la proposta o il preliminare diviene vincolante e si procede con il rogito, in caso contrario l’atto si scioglie senza produrre effetti onerosi per le parti.

Cosa è l'A.P.E.?

È un Certificato Obbligatorio per legge, non solo indispensabile per il rogito notarile ma necessario sin dalle prime fasi della vendita di un immobile, (ovvero dalla pubblicazione anche di una semplice inserzione), e può essere redatto solo ed esclusivamente dai tecnici abilitati ed accreditati presso la Regione in cui è ubicato l’immobile in questione.
Rappresenta la certificazione energetica dell’immobile che in considerazione di molteplici fattori e parametri, esprime il consumo in termini energetici della vostra abitazione.
Si esprime attraverso un indice numerico in Kw/mq. ed una lettera dalla A alla G dove G indica la classe più bassa con il maggior consumo e la A quella più alta con il minor consumo energetico, oggi incrementata anche per le classi migliori dal simbolo +++.
I tempi per il rilascio variano dai 5 ai 10 giorni ed ha solitamente una durata di 10 anni, salvo in caso in cui gli impianti siano assenti o non funzionanti ed in quel caso la certificazione può valere per il periodo di solo un anno.

È un documento indispensabile sia per la vendita che per l’affitto di un immobile.
Il costo (escluso di IVA e tasse regionali) varia da regione a regione ed in media ha oggi un costo variabile da 150 a 300 € oltre iva.

Il servizio è a pagamento ma chi aderisce al ns. Book Valore Casa lo trova a condizioni vantaggiose o totalmente gratuito se conferisce l’incarico in via esclusiva.

Cosa è la RELAZIONE TECNICA?

È quella nota redatta da un tecnico professionista abilitato iscritto ad apposito albo, nella quale pervio verifica dello stato dei luoghi, della documentazione catastale ed urbanistica anche con accesso presso gli uffici Comunali competenti, viene certificata la conformità dell’immobile.

Ovvero in assenza di conformità provvede su incarico del proprietario a sanare o legittimare lo stato dei luoghi, elemento essenziale per la stipula del rogito come anche per ottenere delibera favorevole all’ottenimento di un Mutuo.

Stupisce vedere, che tale documento essenziale, segua in Italia usi e consuetudini diverse, in alcune città infatti l’onere della relazione tecnica compete, alla parte venditrice, in altre compete alla parte acquirente, in altre ancora è facoltativo ma viene in capo al venditore produrre al notaio una mole di documenti che spesso il venditore non ha ed ha difficoltà a reperire.

Per questo motivo tutti gli immobili che vengono venduti ns. tramite sono dotati sin dall’origine della relazione tecnica di conformità. Chi aderisce al ns. Book Valore Casa la trova all’interno peraltro gratuita, sebbene il suo costo sia variabile dai 400 agli 1.000 euro oltre iva, se ci conferisce l’incarico in via esclusiva.

Quali imposte si pagano per l’acquisto di una casa?

Le imposte di acquisto sono a carico dell’acquirente, vi sono due tipi di imposte distinte: le variabili (imposta di registro) e le Imposte fisse (ipotecaria e catastale)
Se l’acquisto avviene da un venditore privato l’imposta di registro è pari al 2% (se prima casa) del valore catastale (ottenuto attraverso la rivalutazione della rendita catastale), mentre 9% se seconda casa. A questo si devono aggiungere 50 euro di imposta fissa ipotecaria e 50 di imposta catastale.
Se si acquista da un costruttore (entro 5 anni dalla ultimazione) non si paga l’imposta di registro ma l’IVA al 4% (se prima casa), e al 10% (se seconda casa); questa percentuale non viene però calcolata sul valore catastale, come nel caso di acquisto da privato, ma sull’effettivo prezzo di compravendita dichiarato nell’atto notarile. Anche in questo caso vanno aggiunte le imposte fisse (catastale e ipotecaria) che ammontano però a 200 euro cadauna.

Quanto MUTUO posso avere per l’acquisto di una prima casa?

In linea di massima quasi tutti gli istituti di Credito finanziano, circa l’80% del prezzo di acquisto, esistono alcuni istituti che riservano particolari agevolazioni soprattutto per giovani coppie finanziando anche il 90 o il 100% del prezzo, ma sono rare eccezioni.

Quello che è importante sapere è che l’80% viene calcolato sul minor valore tra perizia della banca e prezzo del preliminare, questo vuol dire che: se pago un immobile 100.000 ma la banca lo perizia 90.000 l’80% viene calcolato sui 90.000 e non su 100.000, al contrario se lo stesso immobile lo pago 80.000 e la banca lo perizia 90.000 l’80% sarà calcolato su 80.000 e non su 90.000.

Proprio in tema di Mutuo abbiamo predisposto un servizio specifico, in collaborazione con AUXILIA società leader nella mediazione creditizia in Italia, affinché sin dalle prime fasi della trattativa l’acquirente possa fare una pre-valutazione della propria finanziabilità e valutare le migliori condizioni di Mutuo presenti sul mercato tra i diversi Istituti Convenzionati.