La domanda che accomuna i Venditori è solitamente quanto vale il mio immobile?
La risposta della maggior parte delle Agenzie immobiliare, è quella di fornire, molto spesso di getto, un valore senza prima effettuare delle analisi specifiche ma soprattutto capire ciò che dietro la domanda del venditore è la reale esigenza dello stesso.
Per questo valutiamo gli immobili secondo specifiche finalità, non perché un immobile abbia valori diversi ma perché le finalità specifiche possono incidere talvolta sensibilmente sul valore effettivo dello stesso è per questo che adottiamo criteri di valutazione specifica a seconda delle esigenze:
VALUTAZIONE finalizzata alla vendita
La valutazione finalizzata alla Vendita, solitamente gratuita se finalizzata all’acquisizione di un incarico, viene effettuata secondo precisi criteri.
Quasi sempre si pensa alla valutazione di un Immobile come il risultato di un calcolo matematico in funzione di parametri comuni o il semplice raffronto con altri immobili. È vero, ma solo in parte, sicuramente una valutazione di questo tipo fornisce un valore di riferimento, ma ciò che si attende un Venditore non è soltanto avere un riferimento, piuttosto sapere con buona certezza quale sarà l’importo che realizzerà, in sostanza la somma di cui disporrà alla vendita e comunque l’importo su cui poter contare per soddisfare le proprie esigenze o per realizzare i successivi progetti che sono alla base della motivazione di vendere. Per questo motivo i nostri criteri di stima sono correlati alle finalità ed anche al fattore “tempo” nel quale si intende realizzare la vendita. Per questi motivi parliamo di Reale miglior prezzo realizzabile, una volta effettuata la valutazione secondo un procedimento di stima, ne simuliamo e raffrontiamo il valore con quanto effettivamente venduto, e non solo con quanto è in offerta sul mercato, ma magari invenduto da mesi. Attraverso questo procedimento (REPORT PRICING) e (TEST DI VENDIBILITA’) basato su vendite reali, possiamo definire con ottima probabilità di successo il prezzo di un immobile.
STIMA finalizzata al valore cauzionale bancario
Come abbiamo detto Il Valore di un immobile può differire a seconda delle finalità per cui viene effettuato, caso specifico può essere il valore Cauzionale bancario. Molto spesso il Venditore di un immobile da un lato, e L’acquirente dall’altro, non tengono conto di questo aspetto che invece è di non poca importanza. Oggi nella maggior parte dei casi, soprattutto per l’acquisto di immobili prima casa, l’acquirente intende far ricorso ad un mutuo per finanziare l’operazione, La maggior parte degli istituti di Credito nazionali finanziano l’80 % massimo del valore.
Ma di quale valore?
E’ qui che entra in gioco il valore cauzionale di un immobile, La Banca solitamente finanzia il minor valore tra prezzo di acquisto ed il prezzo di perizia, ciò vuol dire che se anche pago un immobile 200.000 euro non è automatico considerare l’80% di detto valore (quindi 160.000) poiché il valore commerciale potrebbe differire dal valore di perizia (supponiamo che il valore cauzionale di perizia sia 170.000) ed è su tale minor valore che la banca finanzierà l’acquirente. Pertanto risulta evidente che tener conto del valore specifico cauzionale indipendentemente dalla cifra che si è disposti a pagare per un immobile è fondamentale. In proposito utilizziamo un sistema informatico nazionale per determinare tale valore, non disgiunto dai dati oggettivi e specifici del bene oggetto di valutazione.
STIMA per Successioni e Compensazioni
Capita molto spesso che più soggetti ricevano in eredità uno o più immobili quasi sempre in quote diverse o modeste, ed abbiano necessità di conoscere il valore di un immobile per determinare il valore della propria quota. Anche in questo caso la finalità specifica incide appunto sul valore della stessa. Infatti non è automatico che possedendo ¼ di un immobile che commercialmente vale 200.000 euro la quota di ¼ sia la risultante matematica di una divisione, poiché tale procedimento è vero solo se tutti sono d’accordo e realizzano la vendita ad un terzo acquirente, ma ove ciò non avvenga perché magari un comproprietario non vuol vendere, o magari un comproprietario vuole acquisire la quota degli altri comproprietari il procedimento di stima deve tener conto di questi fattori specifici che necessariamente incidono sul valore da determinare.
STIME e PERIZIE (CTP) analitiche per danni
Avvalendoci di nostri tecnici abilitati effettuiamo stime analitiche per danni subiti dagli immobili con redazione di CTP (Consulenza Tecnica di Parte) anche per contenzioso civile giudiziario.
STIME per costi di intervento ristrutturazione
Avvalendoci di nostri tecnici abilitati effettuiamo stime analitiche per interventi di ristrutturazione. Tale criterio di stima può essere finalizzato sia alla valutazione oggettiva dei costi di intervento per magari poi procedere alla ristrutturazione effettiva di un proprio immobile avendo degli elementi di comparazione per l’analisi dei preventivi delle ditte, sia per valutare l’opportunità o meno di procedere alla ristrutturazione per valorizzare il bene che si intende vendere, e che magari nello stato in cui si trova avrebbe difficoltà di collocazione.
PERIZIE Giurate
Avvalendoci di nostri tecnici abilitati effettuiamo perizie giurate per contenzioso civile, o per pratiche giudiziarie, tra le più frequenti la vendita di beni intestati a minori o tutelati che necessitano di preventiva autorizzazione da parte degli organi giudiziari.
